Как не переплатить при покупке квартиры в кредит в условиях кризиса

Нашлись миллиарды ЮКОСа
01.04.2015
Минздрав: Дешевые лекарства подорожают на 30%
02.04.2015

Как не переплатить при покупке квартиры в кредит в условиях кризиса

shlomaСегодняшняя ситуация в сфере жилищного кредитования не имеет аналогов в современной истории. О новых ориентирах для ипотечного покупателя рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Надо понимать: рынок жилищного кредитования сейчас и до декабрьского повышения ключевой ставки — как говорится, две большие разницы. По статистике нашей компании за прошлый год, до середины осени около 35% сделок в сегменте вторичного жилья совершалось с использованием ипотеки. Со второй половины октября вплоть до шоковой терапии ЦБ доля таких операций еще более увеличилась на фоне ажиотажного спроса и достигла рекордных 40-45%. В сегменте новостроек, по разным оценкам, от 50% до 80% покупок происходили в кредит. Ипотека являлась самым удобным и востребованным способом привлечения населением недостающих средств для решения их жилищных вопросов.

Сегодня все иначе. После первого шока, вызванного введением беспрецедентно высокой ключевой ставки, участники рынка постепенно приходят в сознание. Однако ясно, что действовать приходится в принципиально иных обстоятельствах. Это понимают и банки, и потребители. Ни тем, ни другим нынешняя ситуация не нравится. Первые не горят желанием «вешать» на себя длинные кредиты в условиях экономической нестабильности и явно демонстрируют свои намерения запредельными процентными ставками (до сих пор в отдельных случаях — до 25-30%). Вторые (по той же причине неопределенности в экономике и, как следствие, отсутствия гарантий сохранения своей платежеспособности) отказываются принимать сегодняшнее ипотечное предложение в целом как разумное и терпеливо ждут психологически комфортных 12-13%.

Это общая картина, которая объясняет нынешнюю крайнюю избирательность действий участников рынка жилищного кредитования и особенности приобретения жилья с использованием ипотеки. Теперь о нюансах.

Хит весеннего сезона на рынке жилья — государственная программа субсидирования ипотечной ставки. Воспользоваться ею можно при покупке квартиры строго в новостройке, при этом первоначальный взнос должен составлять не менее 20%, а максимальный размер кредита — 3 млн рублей в большинстве регионов России, 8 млн рублей — в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Постановлением Правительства №255 закреплено снижение ипотечной ставки до 12% за счет бюджетных средств. Действие программы распространяется до 1 марта 2016 года. Несомненно, сегодня это самый доступный для массового потребителя способ приобретения квартиры в кредит.

При этом, прикидывая для себя такую возможность, надо понимать: критерии доступности программы разработаны не только для покупателей, но и для объектов недвижимости. Условие первое, фундаментальное, — строящийся дом должен быть аккредитован в банке, который предлагает заемщикам продукт «Ипотека с государственной поддержкой». В настоящее время ключевыми «проводниками» программы являются крупные участники финансового рынка со значительной или преимущественной долей государства в уставном капитале (в частности, Сбербанк, ВТБ24, «Банк Москвы»). Но к ней могут присоединиться (и это сейчас происходит) также другие банки.

Минфин заявил, что государство не опустится ниже 12% даже в случае нового снижения ключевой ставки. При этом некоторые банки сегодня выдают кредиты по программе государственного субсидирования ипотеки под 11,9%. Кроме того, отдельные объекты реализуются на еще более выгодных условиях. Чаще всего в последнем случае имеет место так называемое внутреннее субсидирование ставки, и на выходе заемщик получает договор, по которому некоторое время будет платить по специальному льготному курсу, а основной период — по среднерыночному.

Таким образом, поддержка государством строительной отрасли через субсидирование процентной ставки на первичном рынке сегодня привела к парадоксальной ситуации в сфере жилой недвижимости: ставки по ипотеке при покупке квартир в новостройках стали существенно ниже, чем по ипотечным предложениям на «вторичке». Такого не было никогда, и по сути это нонсенс. Ведь в первом случае кредит выдается под залог прав требования, а во втором — под конкретный жилой объект. До недавних пор более высокие проценты по ипотечным программам на новостройки учитывали соответствующую иерархию рисков.

Вход в ипотеку на вторичном рынке жилья для среднестатистического заемщика сегодня начинается с 14,7% годовых. Для сравнения: в середине прошлого года средняя процентная ставка здесь равнялась 12,2%. При этом ясно, что государственная поддержка ипотеки на «первичке» не позволит в полной мере удовлетворить покупательский спрос. Во-первых, на всех не хватит денег. Во-вторых, всегда будут те, кто по ряду причин не рассматривает приобретение квартиры в новостройке как приемлемый для себя вариант (например, в старых границах Москвы очень немного объектов попадает под программу субсидирования, а на переезд в Новую Москву или в Подмосковье согласны далеко не все). Следовательно, спрос на программы жилищного кредитования объектов вторичного рынка есть и в настоящее время в значительной мере остается неудовлетворенным.

Что должен знать человек, который сегодня оценивает доступность ипотеки для приобретения квартиры на вторичном рынке?

1. Минимальный размер первоначального взноса по таким программам сегодня — 20% от стоимости залогового имущества. При этом банки, стремясь минимизировать свои финансовые риски, отдают предпочтение заемщикам, обладающим гораздо большей — от 50% — суммой. Именно на эту категорию ипотечных покупателей рассчитаны наиболее привлекательные программы кредитования, а также возможные акции.

2. Процентные ставки по кредитам находятся в диапазоне от 14,7% до 30% годовых. При этом практика такова, что для клиентов крупных и авторитетных агентств недвижимости доступны различные скидки и преференции. В частности, размер ставок по ипотечным рублевым программам от банков-партнеров нашей компании колеблется с учетом преференций от 14,5% до 18%, и в перспективе возможно обновление минимальных значений.

3. Последнее время на рынке отмечается тренд на постепенное снижение процентных ставок теми банками, которые резко подняли их после декабрьских действий ЦБ. Это реакция на последовательное смягчение Центробанком своей кредитной политики.

4. Даже в нынешних условиях целесообразным может быть получение сравнительно небольшого, порядка 2 млн рублей, кредита на относительно короткий срок. В частности, при острой жизненной ситуации, требующей разъезда, эти деньги позволят людям сменить место жительства, разменяв прежнюю жилплощадь, и в кратчайшие сроки сделать ремонт.

Для того чтобы получить ипотечный кредит, человеку необязательно быть клиентом риэлторской компании. Как правило, последовательность действий такова: потенциальный заемщик подает заявку в понравившийся ему по тем или иным причинам банк, тот проводит оценку его платежеспособности (в настоящее время процедура андеррайтинга существенно ужесточилась), в случае положительного решения предварительно одобряет определенную сумму кредита, далее начинается поиск подходящей квартиры. Желательно, чтобы это была юридически и физически свободная жилплощадь, находящаяся в собственности более 3-х лет, имеющая в своей истории минимум продаж. После того, как объект найден, он оценивается и проверяется банком и, если требования соблюдены, проводится сделка.

Однако надо понимать, что особенностью ипотеки на вторичном рынке жилья является тот факт, что порядка 85% таких сделок здесь являются обменными операциями и проводятся в рамках изменения людьми жилищных условий. Кредит — не самоцель. Главное — суметь им воспользоваться. А для этого чаще всего требуется «встроиться» в цепочку альтернативных сделок, предполагающих продажу одного и покупку другого жилья. Кроме того, так уж сложилось, что операции купли-продажи в нашей стране — больше чем просто «технологии». Сделки на «вторичке» всегда происходят в режиме ручного управления и чаще всего связаны с распутыванием клубка субъективных противоречий между их участниками. Это надо осознавать, выбирая способ решения жилищных проблем в сегодняшней нестабильной ситуации на рынке, в том числе в системе ипотечного кредитования.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»

Вам интересно доверительное управление финансами — тогда читайте здесь

 

Обращение директора компании «REAL LION»

Уважаемые клиенты, вы хотите вложить деньги под максимальный процент и, главное, не потерять их?

Заработайте с нами от 14% годовых и выше!

Банки и паевые инвестиционные фонды (пифы) в 2019 году предоставляют низкий, и не самый большой годовой процент по вкладам. Если вы вложите деньги в банк - это даже не покроет инфляцию! Наша компания предлагает открытие вклада и надежные условия по депозитам, которые позволяют не только сохранять вклады, но и выгодно приумножить их.

Посмотрите видео отзывы о нас - их немного, но они все оставлены реальными клиентами.

Наши вкладчики зарабатывают от 3000 до 100 000 рублей ежемесячно! И это не рекламный ход. Хотите заработать также? Приходите к нам!

С уважением, директор компании «REAL LION» Малов П.Ю.